Интерес в Хорватии представляют индивидуальные дома и квартиры, земельные участки под персональную застройку или инвестиционный проект и коммерческая недвижимость.
Индивидуальные дома и виллы.
В настоящее время на побережье идет активное строительство двух типов домов:
а) для личного пользования (отдельно стоящие дома небольшого метража – от 100 до 300 м2, виллы - свыше 300 м2)
б) для коммерческого использования (дома на два-четыре апартамента для сдачи внаем).
Нижняя ценовая планка в данной категории - это 150 000 ЕВРО.
Верхняя планка практически не ограничена, т.к. на начальном этапе строительства возможно и согласование проекта, и отделки.
Наиболее широким является предложение новых домов стоимостью 250 000 - 450 000 Euro.
Практически обязательной принадлежностью индивидуального отдельно стоящего дома является, пусть небольшой, но земельный участок (сад), от площади которого также зависит стоимость объекта. Это могут быть и 0,5-4 сотки (наиболее распространенный вариант), и участок в 10-15 соток.
Однако предложения готовых домов от застройщика составляют лишь 10-20% в то время, как преобладают варианты квартир (апартаментов). Это связано со значительным предложением домов на вторичном рынке и с возможностью приобретения земельных участков под индивидуальную самостоятельную застройку. Если блоки квартир/апартаментов от застройщика более или менее стандартизированы, то индивидуальная застройка отличатся большей вариативностью, особенно в плане коммуникаций: могут присутствовать или отсутствовать центральная канализация (альтернативой является наличие септика), отопление (альтернативой является индивидуальная котельная установка), система кондиционирования воздуха. Самостоятельно нередко приходится решать вопросы вывоза мусора, обустройства сада, чистки каминной трубы, заготовки дров для камина и пр.
Апартаменты и квартиры в Хорватии.
В данной категории преобладают квартиры (апартаменты) в небольших многоквартирных домах 2-4-этажной застройки на 4-16 квартир.
Как правило, стандартная квартира состоит из 1-3 спален (spavaca soba), совмещенного санузла (kupaonica), гостиной, столовой и кухни в одном объеме (dnevni boravak) и террасы (балкона, лоджии). Встречается и отдельное размещение кухни (kuhinja) или столовой (blagovaona). Квартиры, расположенные на последнем этаже блока апартаментов, часто имеют большую площадь и обширную террасу с видом на море, представляя из себя своеобразный "хорватский пентхаус".
Средняя площадь квартир/апартаментов составляет в большинстве случаев 50-80 м2, хотя предложение варьируется в диапазоне от 25 до 130 м2.
Стоимость 1 квадратного метра колеблется от 1300 до 3500 Euro, но шире всего предложение в рамках 1600-2500 Euro за квадратный метр.
Важным фактором при определении стоимости недвижимого имущества является не только качество отделки, этажность, вид на море, но и престижность района. Так квартира (апартаменты) в городах Ровинь, Пореч, Медулин, Премантура будет котироваться выше, чем аналогичное предложение в Помере, Лижняне или Врсаре, которые пользуются меньшей популярностью.
Оптимально расположенный в 1-2 км. от центра города объект недвижимости оценивается дороже, чем сходный объект на расстоянии 5-8 км. от центра, где инфраструктура развита менее и даже простой поход в ресторан предполагает наличие автомобиля.
В последнее время повышенным спросом пользуется недвижимость в Премантуре, Умаге и Новиграде, ближе других населенных пунктов расположенных к территории Словении. Это отчасти обусловлено растущей интеграцией Хорватии в западноевропейское пространство, ведь от Умага до итальянского Триеста менее 60 км.
Традиционно престижна недвижимость в Опатии, Ловране, которые являются старейшими курортами Хорватии.
Важным фактором при определении стоимости квартиры (апартаментов) является также близость к морю.
Стоимость застройки небольшой удаленности от моря (до 300 метров от моря) фактически не опускается ниже 1600 Euro за квадратный метр.
Предложения на апартаменты свыше 3000 Euro за 1 м2 встречаются редко и относятся к категории ЛЮКС, которая предполагает возможность согласования дизайна и отделки под конкретного заказчика.
Следует отметить, что в настоящее время на побережье идет активная застройка, и блоки квартир/апартаментов являются одним из наиболее популярных вариантов строительства, т.к. удобны и для застройщика, и для клиентов из-за невысокой стоимости содержания.
Земельные участки под застройку.
Стоимость земельных участков в Хорватии колеблется от 2 Euro за м2 (полевые, горные участки, удаленные от моря, малоприспособленные или неприспособленные для целей строительства в силу отсутствия коммуникаций) до 1000 Euro за м2 у самого моря под застройку на городской территории. Сельскохозяйственные земли при наличии воды стоят от 10 Euro за метр, а с видом на море – от 40 Euro, т.е. приближаются по стоимости к землям городской застройки.
Средняя стоимость городского участка с подведенными коммуникациями на побережье и наличием подъездных дорог под строительство индивидуального дома составляет от 150 до 450 Euro за м2. Размер участков может быть самым разнообразным – от 300 м2 до 100 000 м2.
При приобретении участков под застройку важно наличие разрешения на строительство объектов на данной территории, что также влияет на их стоимость. Цена участка, имеющего все разрешительные документы на строительство, автоматически возрастает от 20 до 40%.
Необходимо помнить, что ряд земель имеет сугубо сельскохозяйственное назначение и в силу этого доступ иностранцев к данным землям ограничен.
Последнее время наблюдается взлет популярности островной недвижимости и, в частности, земель под застройку.
Аренда островов (от нескольких месяцев до 100 лет), на которых есть жилье, составляет от 600 до 2.000 Euro в неделю (разумеется, многое зависит от местоположения, размеров и иных характеристик острова).
Самостоятельное строительство индивидуального дома или инвестиционная поддержка сооружения апартаментов предполагает, что стоимость строительства одного квадратного метра составит от 500 до 800 Euro. Затраты будут складываться следующим образом:
1. Покупка земельного участка – стоимость зависит от местоположения, близости дорог и коммуникаций.
2. Составление проекта, его согласование, получение разрешения на строительство – около 30 Euro за квадратный метр.
3. Коммунальный налог – 15-30 Euro за квадратный метр
4. Подключение к коммуникациям (электроснабжение, водоснабжение, телефон) – до 30 000 Euro.
5. Строительство бетонно-кирпичного каркаса с материалами (до стадии ROH-BAU) – от 300 Euro за квадратный метр.
Срок осуществления строительства индивидуального дома – 4-12 месяцев.
Коммерческая недвижимость в Хорватии
В настоящее время объекты коммерческого назначения пользуются все большим спросом. Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости, которые могут использоваться в туристическом бизнесе, стремительно растет.
Цены на мини-отели, рестораны, бистро и другие аналогичные объекты составляют от 350.000 до 4 млн. Euro (достаточно велико предложение помещений под бары, рестораны, магазинчики, склады от 20-30 до 150-200 м2 на первом этаже, часто с прилегаемыми земельными участками). Подобное предложение обусловлено курортным характером застройки в целом, где кафе, бары, сувенирные лавки пользуются большой популярностью.
Распространена продажа коммерческо-жилого комплекса, предназначенного для ведения малого бизнеса, когда первый этаж отведен под коммерческие цели, а на втором располагаются апартаменты хозяев.
Продаваемые помещения могут, в частности, использоваться для предприятий сферы услуг, которые на побережье не получили большого распространения - пунктов химической чистки, ремонта одежды, металлоремонта, мест продажи цветов, книжной продукции, антиквариата.
Чрезвычайно выгодной с точки зрения скорости оборота средств представляется покупка объектов незавершенного строительства, уже имеющих необходимые согласованные проекты и разрешения на строительство. В этом случае затраты инвестора сводятся фактически к выкупу самого объекта недвижимости, подготовки проектной документации для завершения строительства и проведению отделочных работ.
Web-site:
www.croatia-realty.ru
E-mail:
info@croatia-realty.ru